Kazimierz Kirejczyk, Krzysztof Tryboń

Warszawa w liczbach: co i gdzie budowaliśmy przez ostatnie 20 lat?

Poniższy artykuł jest częścią szerszej analizy warszawskiego rynku mieszkaniowego z perspektywy dewelopera. Ze względu na dużą objętość i bogactwo poruszanych zagadnień, zdecydowaliśmy się opublikować ten materiał w formie cyklu tematycznego. W całości tekst ten ukazał się pierwotnie w książce „Krajobraz architektoniczny Warszawy”, wydanej nakładem Wydawnictwa Blue Bird w 2022 roku. Zapraszamy do lektury!

Część 4 z 7

Presja na realizację zabudowy mieszkaniowej spowodowała, że w minionych 20 latach zajęte przez nią zostały też tereny przez lata utrzymywane jako rezerwy terenowe pod rozbudowę układów komunikacyjnych, tereny magazynowe, zieleni lub pasy przewietrzania miasta, a nawet chronione jako istotne dla panoramy czy sylwety miasta. Proces ten dotyczył także setek hektarów terenów obejmujących działki o gorszej lokalizacji, trudniejszych warunkach dostępu czy skomunikowania, gorszych warunkach gruntowych i dziesiątek działek powstałych w ramach wymiany zdegradowanej i nieodpowiadającej współczesnym warunkom ich jakości technicznej, funkcjonalnej lub społecznej.

Ten proces wymiany tkanki miejskiej ma charakter ciągły, trwa i będzie trwał. W ten sposób zostały zabudowane np. olbrzymie tereny na Mokotowie położone poniżej i na Skarpie w pasie od Warszawianki i ul. Dolnej aż po al. Sikorskiego. Po latach różnych podchodów, wraz zatwierdzeniem planów miejscowych, sukcesywnie zabudowano tereny w rejonie łuku siekierkowskiego na południe od ul. Bartyckiej, Bluszczańskiej gdzie jednym z pierwszych i aktywniejszych deweloperów była firma APM, mająca w swym dwudziestoletnim dorobku oddanie do użytku ponad 3200 mieszkań. W tym rejonie zrealizowała czteroetapową inwestycję z ponad 700 lokalami mieszkalnymi i usługowymi. Tu, obok kilku innych, działała firma Budimex Nieruchomości realizując w 5-ciu etapach setki mieszkań osiedla Wiślany Mokotów. Łupem Budimexu padły tez niezagospodarowane zdegradowane tereny w okolicy Intraco przy ul Stawki i Pokornej, gdzie powstały dzięki temu Apartamenty Murano z ok.700 lokalami mieszkalnymi i usługowymi w parterach. Podobny los spotkał też dziesiątki hektarów zdegradowanych terenów położonych na północ od ul. Mińskiej, Chrzanowskiego i Szaserów na Pradze-Południe – dziś tętniących życiem osiedli mieszkaniowych z bogatą ofertą usług lokalizowanych w parterach budynków. W tym rejonie aktywnie i w dużej skali działały takie firmy, jak K. Strus, Dom Development, Robyg SA, Develia SA i inne. Presji inwestycyjnej nie oparły się też dzikie ogródki działkowe i zielone zdegradowane tereny nad Jeziorkiem Gocławskim, łącząc dziś Saską Kępę i Gocław w jeden organizm miejski. Proces ten nie ominął nawet położonych w faktycznej lub formalnej strefie oddziaływania obiektów podlegających ochronie konserwatorskiej, takich jak pozostałości starych fortów Twierdzy Warszawa. Na obrzeżach Fortu Blizne, Fortu Parysów/Bema, Fortu Służew powstały atrakcyjne zespoły zabudowy mieszkaniowej, z bliskim dostępem do zieleni rekreacyjnej i usług, jednocześnie rewitalizując zabytkowe pozostałości fortów.

Nie były to łatwe przedsięwzięcia do przeprowadzenia, o czym przekonali się najbardziej sami inwestorzy. Wartym przytoczenia przykładem może tu być zrealizowana na ok. 10-hektarowym terenie obejmującym i otaczającym Fort Służew inwestycja Turret Development Sp. z o.o. Tylko dzięki niezwykle konstruktywnej i owocnej współpracy (jak twierdzi inwestor mający na koncie oddanie do użytku ok. 4500 mieszkań w Warszawie) z kolejnymi stołecznymi konserwatorami zabytków udało się tu po siedmiu latach pokonać opór ze strony stołecznych służb architektonicznych, uzyskać sensowne warunki zabudowy, po kolejnych czterech latach – pozwolenie na budowę, by w 2019 r., tj. po łącznie 14 latach, oddać inwestycję do użytkowania i ją zakończyć. W jej ramach inwestorowi udało się zrealizować na 3 ha z 10 ha niezwykle interesujący zespół mieszkaniowy z ponad 500 mieszkaniami, odrestaurować budynki starych koszar, umieścić tam lokalne usługi oraz zorganizować na 2 ha ogólnodostępny park.

„Wyrywając” miastu i spółdzielniom mieszkaniowym tereny wzdłuż al. KEN na Ursynowie, udało się stworzyć pierzeje zwartej zabudowy mieszkaniowo-usługowej miejscami tętniące życiem. Szkoda tylko, że narzucone przez urbanistów i władze miasta linie zabudowy, oddalające od siebie pierzeje zabudowy na odległość ponad 100 m, uniemożliwiły stworzenie z KEN prawdziwej ulicy miejskiej. Dla porównania boisko piłkarskie ma wymiary ok. 100/65 m a szerokość ul. Grochowskiej w liniach zabudowy to 40–45 m. Zresztą Ursynów, dzięki występującym tu dużym rezerwom terenowym oraz przygotowanej infrastrukturze technicznej (niestety nie oświatowej, usługowej i handlowej), był miejscem dużej aktywności firm deweloperskich realizujących budownictwo mieszkaniowe. To tu, dzięki współpracy ze spadkobiercami byłych właścicieli, którzy odzyskali tu znaczne tereny, kilka tysięcy mieszkań wybudowały firmy Wersal Podlaski, Rogowski Dewelopment i Yuniversal Podlaski, rozpoczynając działalność deweloperską na dużą skalę. W tym przypadku możliwość rozliczenia gotowymi mieszkaniami części ceny za ziemie okazała się istotnym lewarem pozwalającym na przekierowanie „zaoszczędzonych” środków na rozszerzenie frontu i skali prowadzonych inwestycji i wybudowanie w Warszawie ponad 3500 lokali mieszkalnych i usługowych.

Kiedy jeździ się po Warszawie, nie sposób oprzeć się wrażeniu, że poza centralnymi rejonami miasta nie lubimy tu kameralnych miejskich ulic, uliczek z ciągłymi oddalonymi od siebie o 20–30 m pierzejami zabudowy, z kafejkami i sklepikami w parterach, jakie spotykamy w niemieckich czy austriackich miastach, nie wspominając już o południowej Europie. A i w centrum nie jest z tym łatwo, choć wydawać by się mogło za naturalne. Na szczęście w kilku miejscach przy okazji realizacji zabudowy mieszkaniowej, i to przez różnych inwestorów, udało się  stworzyć, jak np. w rejonie ulicy Jana Kazimierza, Rydygiera, w os. Wilanów, przynajmniej namiastkę atmosfery miasta.

Struktura ilościowa realizowanych i sprzedawanych mieszkań w poszczególnych rejonach/ dzielnicach Warszawy zmieniała się w czasie i była wynikiem z jednej strony ukierunkowania zainteresowania klientów danym rejonem, tj. zapotrzebowania, z drugiej zaś dostępnością wolnych, niezabudowanych działek inwestycyjnych. Wydaje się, że dzielnicami dysponującymi największą ilością tego typu w miarę łatwo dostępnych terenów były Wola, Białołęka, Mokotów, Praga-Południe, Wilanów, Targówek, Ursus i Ursynów, i to tam skupiała się znaczna część mieszkaniowej aktywności inwestycyjnej. Z wyjątkiem Ursynowa, gdzie ta aktywność była naturalną kontynuacją działań budowlanych zapoczątkowanych jeszcze w latach 70. i tylko chwilowo przerwanych w okresie przemian ustrojowych, w pozostałych dzielnicach było to wynikiem małego stopnia zurbanizowania i występowania dużych rezerw terenowych. Nie można nie zauważyć roli władz Białołęki, które już w latach 90. podejmowały aktywne działania zmierzające do przygotowania dużych terenów pod przyszłe inwestycje, z wyprzedzeniem realizując lokalną infrastrukturę techniczną i drogową.

Obiekty realizowane jako uzupełnienie (plombowanie) zabudowy, zarówno w centrum miasta, jak i w rejonach położonych poza nim, w większości skalą, przyjętymi rozwiązaniami estetycznymi i materiałowymi nawiązują do tej istniejącej. W parterach pierzei ulic handlowych lokalizowane są sklepy i usługi, od strony ulic obsługujących (zapleczowych) – wjazdy do garaży i wejścia do części mieszkalnych budynków. Wszystkie nowo powstające budynki są wyposażone w jedno- lub wielopoziomowe garaże. Oczywiście gołym okiem widać tendencję do zwiększania wysokości nowo powstających budynków ponad kubaturę starej zabudowy czy też częsty brak ogólnodostępnych miejsc parkingowych wokół budynków. Tu można by oczekiwać bardziej restrykcyjnej polityki ze strony władz lokalnych.

Z reguły nowa zabudowa plombowa uwzględnia istniejące podziały własnościowe, co powoduje jej rozdrobnienie i pozwala na zachowanie przynajmniej częściowo efektu skali i „ducha miejsca”, w którym powstaje. Brak możliwości mniej rygorystycznego podejścia do konieczności zaspokojenia potrzeb parkingowych na własnej działce inwestycyjnej i alternatywy realizacji takich miejsc poza nią wymusza często na inwestorze konieczność wyburzenia istniejącej zabudowy, mimo że jej stan techniczny i wartości funkcjonalne i kulturowe wskazywałby sens jej pozostawienia i przekształcenia. Dotyczy to szczególnie rejonów z drobnymi podziałami własnościowymi i sporą ilością zachowanej kubatury, jak np. Grochów, Gocławek, Praga-Północ. Mankamentem zabudowy plombowej realizowanej na takich terenach jest też brak możliwości wygospodarowania w ramach inwestycji dostępnej dla mieszkańców przestrzeni rekreacyjnej (w tym dla dzieci). Zakłada się, że tego typu potrzeby w obszarach zwartej zabudowy zaspokajane są w ramach ogólnodostępnych placów, skwerów czy parków, co wydaje się naturalnym trendem, ale tylko częściowo znajduje potwierdzenie w praktyce.

Natomiast architekci i deweloperzy przywiązują coraz większą wagę do tego, by powstająca zabudowa plombowa nawiązywała skalą i charakterem do zabudowy istniejącej, a nowe budynki wyróżniały się indywidualnymi rozwiązaniami elewacyjnymi i funkcjonalnymi oraz wystrojem w szczególności części wspólnych, pozwalającym na to, by mieszkańcy mogli identyfikować się zarówno z otoczeniem, jak i z własnym budynkiem i miejscem zamieszkania. Oczywiście niekiedy realizacje rozmijają się z oczekiwaniami ich twórców, co potrafi prowadzić do kuriozalnych rozwiązań.

W ramach zabudowy uzupełniającej i plombowej realizowanej w minionych 20 latach w Warszawie powstawały budynki o różnym standardzie, różnej wartości lokalizacji, a tym samym adresowane do wszystkich typów odbiorców. W swej masie przeważały te zaliczane do segmentu mieszkań popularnych, ale też licznie reprezentowane są tu te zaliczane do segmentu mieszkań apartamentowych, szczególnie zrealizowane w lepszych, atrakcyjniejszych lokalizacjach.

Zabudowa terenów postindustrialnych

Drugim bardzo istotnym obszarem realizacji aktywności deweloperskiej w zakresie budownictwa mieszkaniowego w minionych 20 latach w Warszawie były liczne tereny postindustrialne. Można tu wyodrębnić dwie grupy obiektów i poprzemysłowych terenów zurbanizowanych, które padły łupem deweloperów.

Pierwsza grupa obejmuje obiekty powstałe w ramach rewolucji przemysłowej w XIX w. i w początkach XX w., o wartości historycznej, kulturowej i sentymentalnej, często objęte ochroną konserwatorską lub będące zabytkami jako obiekty lub układy urbanistyczne. Charakteryzują się bardzo dobrym położeniem, z reguły w centralnych rejonach miasta, gdyż taka była zasada ich sytuowania, a ponadto miasto w międzyczasie się rozrosło. Poza tym zachowana architektura tych obiektów, mimo olbrzymiego stopnia jej zdegradowania, odbierana jest współcześnie jako niezwykle atrakcyjna wizualnie, a do tego niosąca w sobie świadectwo historii.

Druga grupa to obiekty przemysłowe budowane po II wojnie światowej, często związane z przemysłem zbrojeniowym, jak Waryński, PCO, PZO, Kamionek, Ursus, Huta Warszawa, rejon ul. Rydygiera, Port Żerań, FSO Żerań, Służewiec Przemysłowy itp., lokalizowane na obrzeżach ówczesnego miasta, na terenach przewidzianych pod przemysł zgodnie z obowiązującą wówczas zasadą rygorystycznego podziału miasta na obszary funkcjonalne. Często otaczały je tereny zielone znacznych rozmiarów wyznaczane jako tzw. strefy ochronne. Zaletą tych obiektów stanowi z reguły ich dobre skomunikowanie z dzielnicami mieszkaniowymi i rozwinięta infrastruktura techniczna. Razem z kryzysem i upadkiem systemu socjalistycznego oraz postępującą w całej Europie deindustrializacją połączoną z przenoszeniem produkcji m.in. do Chin następowała stopniowa zapaść prowadzonej w nich działalności gospodarczej. Gospodarka wolnorynkowa lat 90. obnażyła całą słabość nierentownych zakładów, powodując ich upadłości albo, jak w przypadku zakładów strategicznych, wegetację podtrzymywaną rządowymi „kroplówkami”. Niemniej XXI w. rozpoczynaliśmy w Warszawie pod znakiem całych kwartałów miasta zdegradowanych, „półmartwych”, bez pomysłu na dalsze funkcjonowanie w dotychczasowej formie. Część tych terenów znalazła swoją szansę na rewitalizację poprzez lokalizację tu centrów biurowych i finansowych, jak np. stało się to na Mokotowie z tzw. Mordorem, i galerii handlowych. Inne z pewnym opóźnieniem stały się miejscem budowania wielkich kompleksów mieszkaniowych. I tutaj dobre skomunikowanie z miastem, istniejąca infrastruktura techniczna (sanitarna, energetyczna, elektryczna), dekapitalizacja techniczna i brak wartości estetycznych i kulturowych większości obiektów powstałych po II wojnie światowej stały się ich atutem i sprawiły, że to tereny przemysłowe z powojenną metryką znalazły się w pierwszej kolejności na liście tych przekształconych w nowe osiedla mieszkaniowe. Tak powstały: 19 Dzielnica (tereny po Waryńskim), Nowy Żoliborz, Park Skandynawia (po PCO), Mińska 69, Osiedle Gocławska (po PZO) i liczne osiedla na ternie Służewca Przemysłowego, czy na terenach po zakładach Ursus, gdzie tylko dzięki pomysłom inwestorów i projektantów można się dziś niekiedy doszukać śladów nieodległej przeszłości przemysłowej danego miejsca.

Z czasem część deweloperów, co było też być może wynikiem dojrzewania i bogacenia się rynku, zajęła się – w większości przypadków z powodzeniem – rewitalizacją też i tych XIX-wiecznych i przedwojennych zespołów poprzemysłowych. Z reguły, przy dominującej w nich funkcji mieszkaniowej, powstały tam wielofunkcyjne kompleksy z ogólnodostępnymi usługami handlu, gastronomii, kultury i oświaty, rekreacji czy nawet galeriami handlowymi – z wyeksponowanymi, odrestaurowanymi fasadami starych budynków pofabrycznych, z kameralną atmosferą przywołującą ducha nieistniejącej już Warszawy zapamiętanej sprzed lat. Przykładami takiej rewitalizacji mogą być obecne kompleksy: Konesera, Polleny, Soho, Browarów Warszawskich, Elektrociepłowni Powiśle czy inne pojedyncze obiekty na Bliskiej Woli czy w Śródmieściu. Wydaje się, że ogromna większość zrealizowanej zabudowy na terenach postindustrialnych to obiekty z segmentu mieszkań apartamentowych, i to w najlepszym wydaniu.